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住宅ローンの組み直し

アパート購入
03 /08 2017
2011年に今のアパートを買った時に組んだローンの話を書きました。クルチエ(仲介業者)を利用して、当時の平均利息4%に対して3,40%とかなり良い数字が得られたので、その後金利が下がってもあまり関係ありませんでした(フランスはほとんどの場合固定金利)。しかし2015年ぐらいから更にガタガタと下がり続け、ニュースで史上最低、と言うのを聞くにつけて、借り換えを考えるようになりました。去年の夏には遂に2%を切るようになり、銀行の担当者に連絡を試みるも、全く返事がない。ここの銀行、思えば最初の借り入れの時も非常に仕事が遅くて、期限を過ぎてしまったっけ。
業を煮やして、他行に預けていた貯蓄をここの口座に移し、電話、メール、ウェブメッセージとあらゆる手段を講じてやっとコンタクト取ることができ、年末にランデブー取り付けました。やっぱりまとまったお金が口座に入ってると連絡してくるのか、文字通り現金な奴
最初の面談でいきなりいい利息を提示されるとは思っていなかったので、交渉の道具にすべく、クルチエの一つ、meilleurtaux.comでシュミレーション。もっとも、こちらとしても判断の材料にもなるので、これは絶対やっておくべき。平均値はあくまでも平均で、自分たちの条件と同じではないですからね。
ちなみに、同じ銀行で借り直す場合はrenégociation de crédit(再交渉)、別の銀行で新たな融資を受ける場合はrachat de crédit(借り換え)と言います。いずれにしても手数料がかかりますが、銀行を替える方が手数料も高いし手続きも面倒なので、ちょっとぐらい利息が良いからと言って飛びついてはいけません。

そもそも、ローンを組み直す方がお得な絶対条件は、
 1、返済期間が半分、かつ10年以上残っていること。
 2、元本が50,000€以上残っていること。
 3、借入時と現在の利息が1ポイント以上差があること。
だそうです。
クルチエのサイトでは、いろんなシュミレーションができるようになっていて、総支払額などもすぐ計算してくれるので、自分の現在のものとすぐ比較できるようになっています。

さて、うちの銀行では2%を提示されました。他行の一番いいところで1,6~1,7ぐらい、その他のところが1,9~2%だったので、手数料を考えたら2%切ればいい方かなと思っていたからここでOKすることにしました。2月の残高で計算した書類が1月中に届くので、受け取ってから11日目にサインして返送するだけです、と言われあっけなく終わってほっとしたのもつかの間。
もう1月が終わろうかと言うのに、一向に書類が来ない。そうこうしているうちに、利息が反転上昇しているなんてニュースも聞こえてくるし、気が気じゃない。そして、担当者にはやっぱり連絡が取れない
なんか、もう1度クルチエに連絡を取って、今度こそ別の銀行に鞍替えした方がいいかも、と思い始め、最後の手段とウェブメッセージで担当者を弾劾してやったら、その2日後に書類が届きました。偶然か、慌てて作ったのか、書類の作成日は私がメッセージを送った日。書類を作成するのは窓口の担当者ではないから、遅くなったのはその人のせいだけじゃないんだろうけど、連絡ぐらいくれたっていいじゃない。客の連絡になしのつぶてというのはどう考えたっておかしすぎる。支店に乗り込んで、ディレクターを出しなさい!って暴れてやろうかと思った(笑)
そのうえ、手数料のことは何も言ってなかったが、元本の1%が加算されていた。交渉の際には、私たちの目的は返済期間を短縮することなので、今と同等の返済額で、2年ほど短縮することになっていたのだけど、届いた書類は返済額が減っていて期間はそのまま。あの担当者には絶対連絡取れないし、書類作り直すって言ったらまた何カ月かかるかもわかんないし…、色々考えて、とりあえずそのままサインすることにしました。金額の変更はもっと簡単にできる(はず)だし。

という訳で、信用置けないので書類は書留にして送りました。ちゃんと機能してれば5月から新しい返済額になる予定。

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ボルドー都市計画係を訪れる。

アパート購入
08 /18 2011
旅行に出掛ける前のことですが、ボルドーの都市計画係に行ってきました。
目的は、アパートの増築プランを立てること。このアパートを買う時に、売主は25m2の増築が可能、と言っていたのですが、どの部分をどれだけ建て増しできるのかを改めて確認しようと。
可能性としてできるというのと、実際に取り掛かれるかどうかは、先立つものが必要なのでまた別の話…ですが、今すぐは無理としても、そのうちには実行したい。その為には、建て増し予定地には木を植えたりしないように(笑)、計画しておく必要がある。
ま、要は、とりあえず庭を何とかするため(これぐらいはすぐできる)、今後の予定を立てようと。

電話でランデブーを取って、さっそく係に出向きました。
売主から聞いていた話では、元々庭の一角に別棟があったので、それを再建する権利がある、ということだったのだけど、係の人の話では、確かにその権利はある、だけど、オリジナルと全く同じもの(材質から大きさ、デザインまで)を作るのならの話で、オリジナルの図面や写真が残っていますか?と聞かれた。ほとんど不可能に近いですよと。
もっとも、新しいものを建てる権利はあって、これこれの条件を満たせば、ということで、その条件を説明してくれて、あっさり終わりました。
しかも、その条件すべてはネットでダウンロード可能です、と教えてもらったので、なんや、わざわざ来ることなかったやん、のおまけつき。もっとも、ネットで公開されてても、自力でこれを探し出せたかどうかは疑問だが(笑)

La CUB :PLU le dossier

CUB(Cammunauté urbaine de Bordeaux、ボルドー都市共同体)全体の都市計画に関する規則をまとめてあります。該当の土地が含まれる地区によって、規則が違うので、まず地図でどの区域なのかを確認します。

うちのすぐ近くで、建物をちょっと大規模に改装中の人の話を聞くと、ガレージを作りたかったのにだめだし、道に面した雨戸をPVCが付いていたのを木製に付けかえろとか、すごくうるさくてねー、と言っていたので、もしやうちも?と思ったけど、ぎりぎり違う地区でした。もっともうちの場合は、道に面した部分を変更するのではないので、材質や外観をとやかくは言われないはずですが。

ボルドーの中心、歴史的区域は、世界遺産に登録のせいもあって、特にうるさいようです。
うちはそこには入っていないけど、それでも、石造りの建物の場合は、外壁の上からコンクリートなどをぬってはいけないし、コルニッシュ(軒蛇腹)はそのまま残すこと、とか決められています。
そうしないと、街並みが守れないからしょうがないけどね。


ちなみに、直接出かけたい場合の窓口はこちら
 Mairie de Bordeaux Service de l'urbanisme
 57, cours Pasteur 33000 Bordeaux
  8:30-18:00(金は17:00まで)

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Before / After

アパート購入
03 /09 2011
床張りも無事に終わり、お庭も隣と分割されたので家具が入って見えなくなる前に(笑)、写真撮っておきました。

居間 Before salon2.jpg
   After   salon.jpg

ドアの周りに赤く塗られているところは、白に塗り直す予定ですがまだやってません
(幅木だけやった)。

寝室 Before chambre2.jpg

    After  chambre.jpg

寝室は壁も塗り直したし、モケットだったので、違いがはっきり。

お庭  Before appart2.jpg
     After  jardin_20110309211028.jpg

なんかいろいろごちゃごちゃしたものがあったのですが、、売主さんが全部きれいにしてくれてました。前は奥の壁が見えないぐらいだったので、さらに奥行きが深く見えます。一番右に見えていた大きな木は切り倒されてますが、この木とぼろウサギ小屋みたいなののところまでがお隣の分で、その奥はうちのスペース。ここまで来ると、アパートが遠い(笑)

ダイエット用品とか化粧品の宣伝の「使用前-使用後」みたいに、後の方が太陽燦々ですが、わざとじゃありません(笑)。「Before」の写真は初めて見に来た日、雨降ってました。でもこの状態で買うと決めたんだから、元もそれほど悪い訳じゃないってことよね。

さて、引越引越。

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本契約

アパート購入
03 /07 2011
今日は遂に契約の日でした。
17度もあってセーターを着て歩くと汗ばむぐらいの陽気の中、グラン・テアトルのすぐ横にある公証人事務所へ。
売主と、私たちの他に、不動産屋、それからクルチエのCAFPIの人がそれぞれ参加。みんな自分の取り分がありますからね
公証人からの通知に、Chèque de banque(銀行で発行してもらう小切手。自分で切るシェックだとその金額がなくても書いて渡せるが、これは発行した時点ですぐに引き落とされて受取人へ保障される。発行手数料がかかる)を持ってきてねと書いてあったのだが、CAFPIのねーちゃんが、私が全部やります、と言っていたので何も用意していなかった。で、待合室でねーちゃんに問題ないよね、と何げなく聞いたら、シェックは用意しましたか、と聞かれて初めて、頭金の分(口座に入っている金額)は自分たちで用意しなきゃいけなかったことに気付きました。私が用意したのは貸付金の分だけで、あなたたちの持っているお金は動かせないもの、当然でしょ?と。
まあ、理屈はそうだけどさ。シェックは、と聞いたんだから、頭金の分だけ用意してねと言ってくれればいいのに、私が全部やりますなんて言うから。で、普通の小切手帳は持ってる?それで公証人がいいって言ってくれれば大丈夫だけど。とのことで、サインに臨みました。
公証人Notaireは、弁護士などと同じく、Maître(先生)と呼ばれます。ムッシュー(マダム)・誰それ、ではなく、メートル・誰それ。で、担当の先生は話の分かるにこやかな人で、偶然princeと故郷が近かったので、シャラント方言の話になったりして。で、もちろん普通のシェックでいいよ、同郷の人は信頼してるから、なんて。冗談です。この道30年、今まで一度も問題なかったからと言っていました。
前もそうだったはずだけど、覚えてませんでしたが、お金は一旦すべて公証人へ。つまり、シェックのあて名は売主ではなく公証人。そして公証人がそれぞれの取り分の小切手を新たに切ってくれるわけです。

notaire.jpg

無事、お墨付き獲得しました。

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アパート購入までの手続き

アパート購入
02 /25 2011
いいアパートが見つかった!不動産屋に買います!と言った。
次の段階は、notaire(公証人)事務所でpromesse de vente(売買の予約)を交わします。手付金(不動産金額の5%ぐらい)を預けて、3か月以内にこれこれの条件で融資が受けられれば買います、という契約。この時に、既にこのぐらいで貸しますよという銀行の試算を一応のラインとして提示します。3か月以内に銀行との契約が成立しなければ、売買はなかったことになり、手付金も返ってきます。
この予約の手続きをしたのが11月末なので、2月末までが法的期限ですが、冬のバカンス中に当たるので、2月15日にしておいて、月末までに手直しと引っ越しをしようという予定でした。この契約の時は、私は日本にいたのでprinceひとりでやってもらったのですが、なんでわざわざ期限を前倒しにするかなー。実はこのせいで、あとで結構焦りました。

同時に、賃貸の解約の連絡。こちらも3か月前に行わないといけません。こちらは2月いっぱい、ということにしておきました。

ちょうどアパートを見つけるちょっと前に、予算の見直しをしてもらおうとクルチエ(Courtier、仲立人)に連絡を取っていました。
私たちが使ったのはCAFPIですが、他にもいくつか紹介されました。中には、不動産屋が子会社に持っているところもあって、その不動産屋を通して物件購入すると手数料はタダ、でなければ相談だけでも有料とか。もうちょっとで気がつかずに申し込むとこだった。
Immoprêtはすべての手数料がタダ、と書いてあるので、銀行を探してもらう段階でも気軽に使ってもいいかもしれません。サービスがいいかどうかは分かりませんが…。
Broker Franceも評判いいよ、とある不動産屋で紹介されました。

大抵のところでは、シュミレーションだけなら無料でやってくれるようです(手数料については最初に確認してくださいね)。CAFPIの場合は銀行と契約を取り付けて、売買が行われる前までは一切手数料なしです。手数料を含めて、ローンの手続きにかかる費用をすべて合計した書類を作ってくれるので、自分の取引銀行の試算と比較検討して、結局自分の銀行の方が良ければクルチエの費用はかかりません。

結局先に買いたいアパートが決まったので、既に予算のシュミレーションではなく、一番お得な銀行を探す段階。で、CAFPIからの最終的な提案が来たのがクリスマス前。自分たちの取引銀行からの返事が揃ったのが年明けで、結局はCAFPIの探してくれた銀行が利息3,40%一番良かったので、その銀行へ手続きに行ったのが1月中旬。それから保険会社に連絡を取って必要書類を揃えたのが2月2日。ちょっとぎりぎりだけど、15日までには間に合うはずでした。

ところが、銀行からの連絡が待てど暮らせど来ない。売主さんが親切で、手を入れたいところもあるだろうからと、前もって鍵を渡してくれていたのですが、銀行の最終的なゴーサインがないのに工事を始めるのもどうかと思われる…。それに引っ越しの日取りが決まらないので、引越し屋さんに連絡もできない。そのうち、売主さんも心配を始めて、どうなってるの?なんて聞かれるし。

結局、3週間ほど遅れてやっと銀行からの書類が届いたのが18日。既に期限過ぎてます。ほら、だから前倒しになんかしなきゃよかったのに。この書類が届いてから11日目にサインして返送し、銀行側が受け取って初めて本契約を交わせます。つまり、3月1日に返送して、銀行が確実に受け取ったあと、ということで公証人に連絡を取り、3月7日、ということに決まりました。前倒しにしてなくても期限過ぎです(笑)
ま、この程度の遅れなら売主さんも新たに買主を探すよりましですから、何も言われませんでした。ほっ。

幸い、賃貸の方も、次に借りる人が決まっていなかったので、2週間延ばしてほしいと連絡して問題なし。ああよかった。という訳で、最初の予定では今頃は新しいアパートに移っているはずだったのですが、まだ引っ越してません。バカンス中に引っ越すという予定はガラガラと崩れ去りました。まあ、引越し屋さんに家具は運んでもらうから別にいいんだけどね。

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